2017年《经济蓝皮书》 或开征“房地产税+遗产税”

发布时间: 2016-12-26 10:36:43 发布作者: 众易居绍兴装修网 浏览人数:354

中国社科院在北京发布了2017年《经济蓝皮书》。其中,涉及到了房产税和遗产税的问题。蓝皮书认为,房地产行业的过度繁荣,不仅会大幅提高其他行业的生产成本,而且会对实体经济产生显著的挤出效应。从目前信贷结构来看,房地产行业导致“一将功成万骨枯”的经济现象开始逐渐显现。因此,实施房地产税和遗产税迫在眉睫。

2017年《经济蓝皮书》 或开征“房地产税+遗产税”

看来房地产税和遗产税真的要来了!但是,中国人民银行统计司司长盛松成多次表示,房地产税设计复杂,几年内难以推出。

我们先不管它到底什么时候出,因为它迟早是要出的。如果这两个税种政策出台,会给中国楼市带来怎样的影响呢?

先说房地产税

房地产税之所以复杂,是因为它的制定存在三个大问题:“收不收”,“收多少”和“怎么收”

第一个问题:收不收

征收房地产税,其实争议很大。国外欧美等发达国家之所以征收房地产税,是因为他们的房子产权永久,地又是属于个人,而且买地的费用不高。

美国征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。而我们中国,房子是自己的,但土地是国家的,使用权只有70年,相当于租住,征收房地产税不免有异议。

但是,正如蓝皮书中所说,房地产业过度繁荣已经威胁到了支撑我国经济根本的实体经济。因此,建立长期有效的管控机制势在必行。房地产税和遗产税的出台,也就迫在眉睫,房地产税不出意外的话,肯定是会征收的。

第二个问题:收多少

目前,国内对于房地产税的制定毫无经验,制定规则的时候肯定会借鉴欧美国家的标准。看房君不久前采访过一位专门研究美国房地产的女士,据她介绍,美国对于房地产税税率各州各市都不尽相同,大概在1%~3%。加州税率在1%左右,而德州则需要3%。

另外,他们的税收是根据房产估值价来计算。这和我们的房产税征收规则一样。

美国2014年各州房地产税率

从上图可以看出,美国的房产税税率各城都不相同,呈现西北低、东南高的格局。例如一套150万美元的房子,在夏威夷仅需缴纳4200美元,在西雅图则要1.5万美元,而在德州休斯顿则需要4.95万美元。但,美国房地产税率,持有的时间越长会越底。

房地产税的计算方式其实是一件很复杂的事情,所以盛松成才那么肯定地说,国内推出房地产税仍需要几年的时间。

如果国内征收房地产税的话,估计也会采取这种差别化对待的方式,因为这种方式无疑是最合理的。一二三四城市采取等级制。但是,对于三四线城市库存量较大的城市,像北海、济南、西宁这样库存量非常大的城市,以及沈阳、大连不但库存量较大且人口在流失的城市,房子本来就卖不出去,如果加征房地产税,对于库存量无疑是雪上加霜。因此,看房君以为,国内的房地产税税率制度不但要分等级,还要给一些去库存周期较长的城市豁免权,因地制宜,因城施策。

第三个问题:怎么收

这是一个更复杂的问题。

国内因为产权仅为70年,而国外是永久,所以看房君认为,在征收房地产税方面会,政府应该会给拥有房产的人一定的免证权,要么按套数免征,或者按照人均面积免征,抑或是按照价值免征。这都是一种猜测,究竟按照何种方式,不到最后谁都不知道采取何种方式。

不过,从出台房地产税就是为了打击投资者这个目的出发,看房君以为,按照价值免征更合理。

举个例子,A在某一二三城市各一套房,面积均为100平米,估值分别是500万、200万和50万,假如这三个城市税率分别是1%、0.5%和0.2%。

如果按套数免征,谁都会选择免征一线城市的房产,这样每年就可以少交5万元的税费;如果按照面积免征,也会首选一线城市的房子,少交许多税;前面两种方法均给了投资者避重就轻的机会,而按照价值免征,则可以避免这种漏洞。上面三套房,如果税收全都要交的话,1年需要缴纳6.1万元,按照价值免征,直接免征部分税收即可,这就把问题简单化了。

另外,除了给予一定的免证权外,看房君以为北上广深一线城市开征的税率不会高于3%。这个度其实很难把握,高了会导致资本大量外逃,低了又达不到想要的调控效果,所以这个问题有关部门得仔细研究斟酌。

看房君个人估计会在1%左右。一线城市一套普通的房子官方评估价在450万左右,按照这个税率计算,每年需要缴纳房地产税4.5万左右。如果税率不变,70年累积下来需要缴纳315万左右。

如果你在一线城市有两三套这样的房子,除去价值免征部分,一年仍需缴纳二十多万的税收。而且,如果力度够大,还很有可能采取惩罚性的累进制房地产税率,即第一套征收1%,第二套征收2%,第三套征收3%这种模式,一年下来就是三四十万的税。

这么重的税,必定会迫使那些手中拥有多套房产的人出让。但是对于热点城市,人口不断涌入,不愁没有人接盘。所以,他们即使出让,价格也基本和市场一致,不会有太大浮动,因此,对房价的影响并不大。

说完房地产税,再说遗产税

遗产税一来,如果税率够高的话,许多老年人会选择把房子卖给儿女,而不是让儿女继承。因为相比于买卖过程中所需要缴纳的房地产税,开征遗产税高得多。

有人曾计算过一套90平米300万的房子,父母已经住了5年以上,如果卖给儿女仅需花费3万多,而遗产税开征后,继承房产需要7万多,父母赠予儿女更要花费16万多。

而且,如果打击投资者的遗产税真的要来,不可能这么温和。看房君以为,也会效仿房地产税,采用惩罚性累计制。所以,到时候父母更多会选择卖给儿女,不收费直接缴纳一些税费就搞定了。

但是,在一线城市,父母卖给独生儿女两套后,第三套必须卖出去,因为政策规定只能握有两套。

遗产税对于房价的影响也不大,但是和房地产税一样,会影响人们的资产配合。

因此,看房君以为,征收房地产税和遗产税主要会到来两个影响:

1、会迫使中产阶级和富人阶层的资产重新配置。以前,大家都是手握几套房子,房地产税和遗产税开征,手中的房子比较烫手,大多数人会选择转让出去,转而投向黄金、债券、基金等投资产品或者去海外投资。

2、那些拥有多套住房但仍然不肯卖出的人,则会选择出租。过去,这些手握几套房产的富裕阶层,很多都是宁愿空置也不愿出租,主要担心租客会在房子里面发生什么事故,导致房子价值受损。房地产税开征,一年几十万税收压力会逼得他们将房子出租出去,解决了资源闲置问题。但如果是惩罚性累进制房产税,即使出租出去,租金也发抵税,最终还是会因扛不住重税而转让。

3、至于对房价的影响,要看两种税收的税率大小。力度太大,尽管能打击房价,但是也会引起资本大量外逃,太小又起不到调控效果。因此,看房君以为,这两种税收出台时,这两个税率值应该是刚刚好,不大不小,能够对房价实行长期有效监控,但又不会过分打压。

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